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【龙岗律师事务所】龙岗律师事务所

piaodoo 菜鸟问答 2021-10-28 22:46:24 21 0 菜鸟知道

【龙岗律师事务所】龙岗律师事务所

  在本文中,我将讨论不动产租赁中的公共区域维护(CAM)费用。

  在三重净租赁中,租户支付建筑物或购物中心的费用,包括

  公共区域维护费用。CAM通常是租约中最长和最密集的部分,

  房东和租户比其他任何东西更难协商CAM。讨价还价的力量获胜,意味着

  拥有更多杠杆的政党可以通过更多的CAM费用另一方面。

  共同领域的定义。公共区域是走廊,人行道,停车场和其他

  不被租赁的区域,但所有租户都可以共同使用。

  租户的比例分配。租户支付其在建筑物中的总CAM的百分比或

  购物中心。租户的份额是根据租户房屋与

  建筑物或购物中心总面积的比例计算的。以分数表示,这是:

  租户的总平方英尺

  中心总平方英尺(平方英尺可租赁或实际租赁)

  租户想要较小的份额,房东希望租户支付更大的份额。根据

  上面的等式,租户想要一个小分子和一个大分母,而房东想要相反。出于

  这个原因,租户希望分母在中心存在所有可租赁的平方英尺,而不是

  实际租用的平方英尺(因为中心可能有空单位)。分母的中间地带是

  “租用平方英尺,但不低于90%的可出租价格”。

  在高端购物中心,房东可能会完全脱离主要租户(因为

  主要租户具有讨价还价的优势以获得特殊交易),或者房东可能会使用成本池来处理

  某些类型的租户(例如餐馆)。但这超出了这篇小文章的范围。

  包含和排除。一旦双方确定了租户的份额,就该争论

  CAM中的内容了。CAM涵盖了一系列费用清单。为了简洁起见,我将专注于

  行政和管理费用以及资本改进。

  o大多数租约给予房东一定的行政费用,比如说CAM总费用的15%,加上第三方

  管理费,比如占中心总收入的3%。仍在清醒的租户

  在租赁对象中的这一点,房东是双重浸透,并要求房东

  选择一个或另一个。

  o资本改进是对维修和维护之外的公共区域的改变。

  资本改善为房地产创造了新的价值,这

  对现在和现在的每个人都有利,但在房客离开

  中心很久之后,这可能会继续使房东受益。资本改善也可能是突然而且昂贵的,如果通过可能

  会导致意外的现金流问题。在争夺资本支出的斗争中,中间

  立场是在改善期限内(通常为15年)摊销租户的份额。在

  这样,租户每月分期支付其在资本支出中的份额,但

  不支付超出租赁期限的改善费用。

  帽。如果租户不想通过租赁的CAM部分进行选择,则租户可以要求CAM上限。

  有了上限,租户只支付年度增长的CAM,比如上一年的CAM的5%。

  这减少了CAM成本的急剧增加,并使CAM的细节协商变得更容易。

  由于显而易见的原因,房东讨厌上限,也因为房客的随机上限使得

  房东的会计更加困难。房东可能会从CAM上限中排除那些

  无法控制的成本,例如公用事业。

  公共区域的变更。房东必须保留在公共

  区域进行更改的权利,例如,在停车场建造新建筑物。租户可能会反对,因为

  新建筑会损害其业务,例如,通过阻碍通道,能见度视线或

  停车位。这是一个棘手的谈判,有时通过允许房东

  在某些预先确定的公共区域(但不是其他区域)的发展来解决,同时禁止

  对租户进入,暴露和停车的物质障碍。

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